요즘 전세사기 사건으로 인해서 살고 있는 상황에서 전세집이 경매로 넘어 가는 경우 정말 많고 뉴스에도 지속적으로 나오고 있는 상황입니다. 갑자기 전세집이 경매에 넘어간다는 우편을 받게 되면 전세 세입자 입장에선 엄청난 고민과 힘듬을 겪게 될 수있습니다. 보증금을 돌려받는 방법부터 이사관련 문제까지 알아봐야 할 게 상당히 많고 불안감으로 힘들어 지게 됩니다. 서민들의 전재산이라고 할 수 있는 전세보증금의 경우 전세보증금반환보증의 가입이 없는 경우 어떻게 해야 할지 난감하게 됩니다.
살고 있는 전세집 경매로 넘어가면 전세보증금 반환은?
대항력
살던 집이 경매로 넘어가게 되는 경우 가장 먼저 대항력과 우선변제권이 잘 지속되고 있는지 확인해야 합니다. 대항력은 임차인이 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 이야기 합니다. 약속한 임차기간 동안에 경매나 매매 등으로 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 만료 전까지 임차권을 주장함과 동시에 계속 집에 살 수 있는 강력한 권리입니다.
대항력 취득시기
대항력이 생기는 시기는 임차인이 주택의 인도와 주민등록및 전입신고를 마친 그 다음 날부터 오전 0시부터 생깁니다. 이사하시면서 바로 주민등록및 전입신고를 해야 하는 중요한 이유 입니다. 등기부등본에 앞선 다른 권리가 접수된 바 없이 깨끗하다면 대항력을 취득하게 되는 것 입니다. 그 이후에 가압류나 저당권이 설정되는 경우에도 먼저 보증금을 받는 데에는 큰 문제가 없습니다. 대항력이 없는 상태로 부동산 경매가 진행되는 경우 주택의 낙찰대금은 권리자의 선순위대로 배당되기 때문에 선순위자가 많은 경우 보증금 일부 또는 보증금 전액을 못 받는 불상사가 생길 수 있으므로 상당히 중요하게 생각해야 합니다.
우선변제권 확정일자
우선변제권도 상당히 중요한 권리인데 이를 확인해야 합니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매 되거나 공매가 되는 경우 임차주택 대금에서 후순위 권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 권리를 이야기 합니다. 우선변제권은 대항력 취득 요건에 임대차계약증서상 확정일자까지 갖춰야 취득되는 권리 입니다. 중요한 것은 대항력의 취득과 확정일자를 함께 취득해야 우선변제권이 발생하게 됩니다. 그래서 이사를 하시면서 동시에 전입과 주민등록 그리고 확정일자를 같이 받는 것이 중요한 사항이라는 것 입니다. 특히 계약 때부터 이미 선순위근저당이 설정된 집을 임차하면 전입신고와 확정일자를 받는 두 절차를 모두 완료했더라도 대항력이 생기지 않습니다. 요즘은 계약 한달 이내 전입하는 경우 임차인은 임대차신고와 동시에 자동으로 확정일자를 부여받고 전입신고도 처리할 수 있게 됐습니다.
전세보증금 반환 대항력
대항력 있는 선순위 임차인
대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인의 경우에는 두 가지 선택권이 있으며 먼저 배당요구를 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가는 방법입니다. 경매 개시가 결정되고 이 내용이 등기부등본에 기재된 후에는 임차인에게 배당요구 신청과 그 기간을 알려주는 문서가 송달되면 종기일 이내에 배당신청을 하지 않으면 배당이의의 소를 제기할 자격이 사라지므로 배당을 요구할 계획이라면 기한을 반드시 지키는 것이 좋습니다. 특히 주의할 부분이 매각기일까지는 이사를 가면 안되며 배당요구 후 우선변제를 받기 위해서는 주택 점유와 동시에 주민등록을 갖추고 있어야 합니다.
만약 이사를 가버리면 대항력과 우선변제권을 잃게 되므로 반드시 주의해야 할 사항입니다. 그래서 법원에 임차권등기명령이 중요한 것 입니다. 임차권등기명령을 미리 신청했다면 집을 비워도 됩니다. 임차권등기가 되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 낙찰가가 낮아지면 보증금 전액을 배당받지 못하고 이때 낙찰자가 남은 보증금을 지급해야 합니다. 돈을 다 받기 전까지 해당 부동산을 사용수익해도 됩니다.
또한 배당 신청을 하지 않고 계속 현재의 집에 사는 방법도 있습니다. 선순위 임차인이 배당을 요구하지 않으면 임대차 계약은 정해진 기간까지 지속하게 됩니다. 경매로 인해서 소유자가 바뀌는 경우라고 하더라도 남은 임대차 기간을 채울 수 있음은 물론 임대차 3법중 계약갱신 요구권을 행사할 수도 있습니다.
대항력 있는 후순위 임차인
후순위 전세 임차인의 경우를 살펴보시면 근저당권 등 말소기준 권리보다 뒤에 전입신고를 하고 입주한 뒤 확정일자를 받은 경우도 많이 있습니다. 해당 임차인은 배당요구를 할 순 있지만 낙찰자에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장하지는 못합니다. 확정일자에 따라 순서대로 배당을 받았으나 당초 보증금보다 금액 모자랄 때 낙찰자에게 이를 달라고 요구하거나, 집을 비워주지 않는 등의 행위를 할 수 없게 됩니다. 처음 전세집 계약을 하실 때 이런 부분 중요하므로 잘 살펴보시고 계약을 하셔야 합니다. 요즘은 전세보증금반환전환 가입이 안되는 전세집의 경우 계약 하지 않는 방법도 있습니다.
대항력 없는 임차인
전입신고 없이 확정일자만 받은 임차인의 경우 전입신고를 하지 않으면 대항력이 없습니다. 대항력 없는 임차인의 경우에는 확정일자를 받았다 하더라도 경매법원에게 자신의 몫을 배당해줄 것을 요청하기 힘들게 됩니다. 확정일자는 변제 순서를 정해주는 역할이므로 대항력 있는 임차인에게 배당된 만큼을 제하고 남은 금액이 있으면 그 다음 순서로는 보증금을 받을 수 있습니다.
전입신고를 하지 않고 계약 당시 등기부등본이 깨끗했더라도 전입신고를 하지 않고 계시다가 해당 집에 저당권 및 가압류 등 다른 권리자가 먼저 대항력을 갖춰버리면 보증금 반환이 어렵다는 사실을 인지해야 합니다. 이사 후 전입신고도 하지 않고 확정일자도 받지 않은 임차인은 사실상 보증금을 받지 못하게 되는 가능성이 있습니다.
못 받은 보증금은 원래 임대인에게 전세금반환소송 등의 민사 절차를 통해 받아내는 방법이 있지만 돈이 없어서 경매까지 되는 마당에 돈을 받아내기는 쉽지 않습니다. 이런 상황에 대비하는 방법으로 계약하실 때 미리 선순위의 저당권이나 가압류, 가등기가 돼있는지, 그 액수는 보증금을 보전할 수 있을 만큼 작은지를 확인부터 해봐야 합니다.
소액임차인의 우선변제
주택임대차보호법에서는 소액임차인을 보호하기 위한 특례를 규정하고 있습니다. 대항력을 갖춘 소액임차인의 경우에는 근저당권자 등 우선변제권을 가진 담보물권자가 있어도 보증금 중 일정액을 먼저 변제 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 확정일자가 보증금 반환을 위한 필수 요건은 아닙니다. 소액임차인이 대항력을 갖춘 경우 전세보증금 전액을 최우선 변제로 받을 수 있는 방법은 금액의 차이가 있습니다. 서울특별시 1억 6,500만 원 이하 5,500만 원 역과밀억제권역 및 수도권 1억 4,500만 원 이하 4,800만 원 광역시 및 그 외 수도권 8,500만 원 이하 2,800만 원 기타지역(광역시 군 포함) 7,500만 원 이하 2,500만 원 입니다. 범위 안에서 최우선변제를 인정하고 있습니다. 단 이 금액은 소액임차인의 전입신고 일자가 아니라 선순위 담보물권 설정 당시 기준으로 결정됩니다.
살고 있는 전세집 경매로 넘어가면 마무리
전세사기가 너무 많은 상황이며 특히 전세보증금을 반환하지 못해서 결국 경매로 넘어가는 경우도 많아지면서 전세 계약하실 때 미리 전세보증금반환보장 등의 상품 가입을 통해 보증금을 미리 부터 보호하는 방법이 있습니다. 임차기간 중 해당 주택이 경매되거나 임대차 계약이 해지 또는 종료된 후 30일이 경과 되었음에도 불구하고 전세보증금을 반환 받지 못함으로써 임차인이 입은 손해를 보상해주는 상품의 가입을 생각해보셔야 합니다.
이렇게 어수선한 부동산 시장 임대차 시장에서 전세 혹은 월세 등의 보증금을 납부해야 하는 경우 먼저 등기부등본을 잘 살펴보시고 선순위 권리에 대해서 분석도 해보시는 것이 중요합니다. 이사와 함께 주민등록 전입 그리고 확정일자 받으시는 것도 매우 중요하며 특히 계약기간중에 대항력과 우선변제권 상실하지 않도록 하시는 것이 중요합니다.