전세기간이 만료되었는데도 불구하고 임차인의 이사를 앞두고 보증금을 돌려받기 위한 방법으로 임차권등기명령 신청을 하는 세입자들이 상당히 많은 현실입니다. 새로운 세입자가 구해지지 않아서 전세 보증금을 돌려줄 수 없다는 집주인이 늘어나고 있는 상황입니다. 따라서 다급해진 임차인들의 경우 임차권등기명령을 신청후 완료하고 이사를 먼저 가야 하는 경우들이 있습니다. 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 전세만료 후 보증금을 받지 못한 경우 이사 전 미리 임차권등기명령을 완료하시고 이사를 가는 방법이 좋습니다.
전세기간만료 보증금반환 받기, 임차권등기명령 신청
임차권등기명령 신청
전세기간이 끝났고 전세보증금을 반환 받지 못한 세입자는 임차권등기명령을 받아서 등기를 마치게 된다면 대항력 및 우선 변제권을 유지하며 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있는 조건이 됩니다. 요즘처럼 전세사기도 엄청나게 많아지고 있는 상황에다 고금리에 집값 하락세가 이어지고 있는 만큼 월세 선호 현상이 이어지고 있습니다. 전세금을 돌려받지 못하고 있는 임차인의 경우가 많아서 당분간 임차권등기명령 신청이 많아질 수 있을 것으로 생각되고 있습니다.
전세보증금 반환이 어려워짐
주택경기의 상당한 불황으로 인해서 전세 보증금 돌려받기 어려워진 세입자의 임차권등기명령 신청 건수가 높아지고 있는데 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 2월 집합건물에 대해 임차권등기명령이 신청된 부동산은 전국 2850건으로 상당한 수준이라고 할 수 있으며 전년 동기 627건 대비 4배 이상 증가한 수치로 알려져 있습니다. 지역별로 보면 지난달 임차권등기 신청 부동산수는 서울이 가장 많고 인천, 경기, 부산 순으로 많으며 수도권이 전체 신청건수의 약 80% 정도를 차지하는 것으로 나타나고 있습니다. 특히 인천은 인구 대비 가장 많은 임차권 등기가 신청되었을 정도로 심각한 상황이라고 할 수 있습니다.
임대차 종료 후 보증금 반환 없이 이사방법
임차권등기명령 제도는 임대차 계약이 종료되었는데도 불구하고 보증금을 반환 받지 못한 전월세임차인께서 임대인의 동의 없이 단독으로 임차권 등기를 할 수 있도록 한 제도입니다. 임차권등기명령을 받아 등기가 이루어지게 되는 순간부터 임차인이 개인 사정으로 보증금을 받기 이전에 먼저 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않게 되는 것 입니다. 일반적인 상황에서는 세입자가 보증금을 돌려받기 위한 방법으로 실거주와 확정일자가 필요하며 임차인이 이사를 하게 되는 경우되면 실거주가 아니어서 우선변제권이 사라지게 되는데 전세보증금을 받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 가야 하는 경우 활용할 수 있는 취지의 좋은 제도라고 할 수 있습니다.
전세보증금의 하락
최근의 주택 시장의 불황으로 인한 부분도 원인이 되는데 매매값도 하락하고 전세값이 크게 하락한데 따른 여파로 보이는데 전세가격을 2년전과 똑같이 유지 하자니 전세 문의가 거의 오지 않는 상황이 되고 전세가격을 내리자니 새로운 세입자가 구해지긴 하겠지만 기존의 임차인 보증금을 전부 돌려주기 어려워지게 되는 상황이 발생하게 되는 것입니다. 특히 전세가격을 내릴 경우 여유자금이 없는 경우에는 계약이 만료되는 세입자에게 대출을 받아 보증금을 내줘야 하는 상황이 발생하게 되는 것 입니다.
전세보증금과 지연이자의 청구
임차권 등기가 완료되고 보증금을 받지 못한 상황에서 이후에 이사까지 한 세입자는 전세금을 돌려받을 때까지 지연이자의 발생으로 인한 손해 부분도 집주인에게 청구할 수 있습니다. 은행에서 전세대출을 받은 세입자의 경우 집주인에게 보증금을 반환 받지 못하는 경우 은행에 이자를 납부해야 하며 특히 대출기간 연장을 위해 필요서류를 챙겨 직접 은행에 신청을 해야 하는 번거로움도 뒤따르는 손해를 입게 되는 것 입니다.
월세 선호 현상
지속적인 고금리가 이어지면서 집값의 하락세가 이어지고 있는 만큼 월세의 선호 현상이 이어지면서 당분간 임차권 등기명령 신청을 해야 하는 경우들이 많아질 수 있습니다. 등기명령 신청 건수가 늘어난다는 의미는 보증금을 돌려주지 못하고 있는 임대인이 많아지고 있는 상황입니다. 전세수요가 많이 떨어진 만큼 가격을 낮추지 않는다면 새로운 세입자가 쉽게 입주하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
임차인의 대항력 강화
주택임대차보호법이 임차인의 대항력이 한층 강화된 점도 호재이기도 합니다. 작년 전반기 까지는 법원의 결정이 임대인에게 고지돼야 임차권 등기를 할 수 있었지만 이제는 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이뤄질 수 있게 됨으로써 임차인의 대항력과 우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하게 되었습니다. 임차인의 보증금반환 채권의 보호를 강화하게 되었습니다.
전세기간만료, 임차권등기명령 신청 마무리
전세사기로 인해서 고통받는 세입자들이 상당히 많아지고 있는 상황에서 임차권등기명령의 효력발생 후 그 집행에 의하여 임차권등기가 마쳐지게 된다면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하게 됩니다. 임차인이 아직 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력 및 우선변제권의 취득 여부를 판단하게 됩니다.
임차권등기시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권 등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각을 받은 매수인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없습니다.
그러나 매각대금 지급기일 이전에 선순위담보권이 소멸한 경우에는 후순위 임차권의 대항력 및 우선변제력이 소멸하지 않고 이어져 나간다는 의미 입니다.