전세사기가 요즘 너무 많아서 요즘 조심해야 할 것들이 너무 많습니다. 특히 전세 계약을 하고 이사만 하면 끝나는 게 아니라 대항력과 우선변제권에 대해서 제대로 알아야 합니다. 또한 다양한 변수들에 대해서 대비하는 방법들이 너무 중요한 사항입니다. 또한 임대차 하는 동안에 임대인이 바뀌는 경우도 있는데 이때 세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 또, 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있는데 대표적인 방법으로 임차인의 전세보증금을 지켜주는 대항력과 우선변제권이 있습니다.
전세보증금 지키는 방법, 대항력과 우선변제권
대항력
주택의 인도와 주민등록
임차인이라면 특히 대항력이란 말은 많이 들어보셨을 것 입니다. 대항력은 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 법적인 조치를 이야기 합니다. 계약했던 집주인 임대인이 집을 팔고 새로운 집주인 임대인이 나타난 경우라고 하더라도 새로운 임대인이 임차인을 내보낼 수는 없습니다. 임차인에게 대항력이 있는 경우라면 말이죠. 그렇다면 임차인은 대항력을 가지려고 한다면 어떻게 해야하는지 알아야 합니다. 주택임대차보호법 제3조에 따르면 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다 라고 나와 있습니다.
전입신고 다음날 0시에 효력 발생
대항력은 그 집에 실제로 거주하고 주택의 인도, 전입신고 주민등록을 해야 생기는 권리입니다. 다만, 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 가지게 됩니다. 사기를 칠려고 마음먹은 임대인의 경우 이 점을 악용해 임차인이 전입신고하는 당일에 집을 담보로 대출을 받는 경우도 있습니다. 이런식이면 은행의 근저당권이 임차인의 보증금보다 우선하게 됩니다. 경매에 넘어갈 때 임차인 보다 먼저 보호받게 되는 것 입니다. 따라서 임차인은 전입신고를 하시고 대항력을 갖게 되기 전까지는 등기부등본을 통해서 권리변동상황이 발생하는지 신경써서 살펴봐야 합니다.
우선변제권
대항력을 갖추고 확정일자 받기
우선변제권의 경우에도 전세 임차인에게는 너무 중요한 권리 입니다. 특히 임대인에게 다양한 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 이야기 합니다. 전세 임차인 세입자가 우선변제권을 가지게 되는 경우 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 우선해서 먼저 전세보증금을 반환 받을 수 있게 되는 것입니다. 우선변제권을 갖기 위해서는 이미 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 그 집에 실제로 거주하면서 주민등록이 해당 주소지로 되어 있는 전입신고를 해야 생기게 됩니다.
행정복지센터, 등기소, 인터넷등기소
반면 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있습니다. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급 받는 것도 좋은 방법입니다. 확정일자를 받는 방법으로는 담당 행정복지센터(구 주민센터)에서 받을 수 있으며 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있습니다. 이제는 임대차 신고제의 영향으로 담당 시·군·구청에 임대차계약을 신고하시면서 임대차계약서를 제출하게 된다면 확정일자가 자동으로 부여되는 편리함도 있습니다.
대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인
임차인의 선택적 권리 행사
전액 배당받지 못한 경우 받을 때 까지 임대차 존속 주장
주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권의 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는경매 절차에서 보증금 전액에 대하여 배당 요구를 합니다. 하지만 순위에 따른 배당이 실시되고 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경매절차 에서 매수인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할수 있습니다.
전액 반환 까지 대항력도 존속
이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고 다만 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로 매수인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다. 즉 배당요구에 의하여 임대차계약은 종료되나 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하고 그 범위 내에서 대항력도 존속하게 됩니다.
임차인의 우선변제권과 임대차 존속 여부
경매에도 소멸되지 않는 임차권
주택임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 매각에 따라 소멸하게 됩니다. 그런데 주택임차권을 매각으로 무조건 소멸하는 것으로 하게 되면 대항력 있는 임차인의 경우 보증금을 전액 변제 받지 못하였음에도 임차권이 소멸하게 되는 부당한 점이 있게 됩니다. 따라서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 임차권이 소멸하지 않는 것으로 하였습니다.
우선변제권 행사 적법한 배당요구
결국 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 대항력 있는 보증금 전액을 우선변제 받지 못하면 임차권은 소멸되지 않습니다. 따라서 해당 주택임차인이 우선변제권 행사를 받을 것인지 대항력을 행사할것인지는 주택임차인이 자유롭게 선택할 수 있으며,우선변제권의 행사는 적법한 배당요구로 나타나게 되는 것 입니다.
전세보증금 지키는 방법, 대항력과 우선변제권 마무리
전세사기가 너무 많아서 지금 전세보증금반환보증의 hug 자금도 엄청난 소모가 이루어지고 있는 상황입니다. 일반적으로 안정적이라고 판단해서 가입이 이루어진 전세집의 경우에도 현재 정상적으로 전세 보증금 반환이 제대로 이루어지지 않고 있다는 의미여서 상황의 심각성이 더해지고 있다는 것 입니다.
전세집을 찾으시는 분들의 경우 계약을 하시기 전에 먼저 전세보증금반환보증 가입이 가능한 집인지 확인하시고 이후에 진정한 집주인과 계약을 하시고 대항력 갖추시고 확정일자 받아서 우선변제권을 확보하시고 계약기간에는 지속적으로 대항력과 우선변제권을 유지하셔야 합니다.