요즘 워낙 전세사기가 많아서 전세를 잘 구하지 않으려는 분들도 많고 실제로 전세보증보험 가입이 안되는 전세 임차는 잘 하지 않으려는 경향도 많습니다. 당연히 임차인 입장에서는 소중한 전세보증금을 지키기 위한 방법으로 전세사기를 예방하고 전세보증보험 가입을 하는 것이 당연하다고 여기는 분위기가 많습니다. 전세 보증금이 대부분의 재산인 경우가 많은데 소중한 전세보증금 잘 지킬 수 있는 방법 전세보증보험의 가입과 내용에 대해서 최대한 잘 이용해야 할 것 입니다.
전세사기 예방 전세보증보험 가입과 내용
기본적인 내용
보증 내용을 살펴보시면 전세계약의 종료후에 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 보증보험에서 책임지게 되는 것 입니다. 보증 대상의 전세보증금은 수도권은 7억원이며 이외지역의 경우에는 5억원 이하 입니다. 전세 보증 보험 가입을 위한 신청기한은 전세계약기간의 1/2 경과전까지 이므로 처음부터 가입하시는 것이 현명한 선택이라고 할 수 있습니다.
신청 방법
각 지사 또는 위탁은행을 방문 신청을 하시는 것도 좋습니다. 간편하게 모바일 신청방법으로는 네이버부동산이나 카카오페이 그리고 토스에서 간편하게 가입이 가능합니다. 모바일 보증 신청 방법으로 공사 모바일보증 앱에서 이용이 가능한 사항입니다. 전세계약 종료를 하게 되는 경우에는 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증 상품 입니다.
보증신청기한
신규 전세 계약의 경우에는 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약 기간의 1/2 경과하기 전 입니다.
갱신 전세계약의 경우에는 갱신 전세계약서상 전세계약 기간의 1/2 경과하기 전 입니다.
보증 대상 주택
이부분도 미리 잘 살펴봐야 하는데 대상이 아니면 가입자체가 되지 않으므로 주의해야 합니다. 단독,다가구,다중,연립,다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인을 해야 하는데 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. ( 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조 제2호에 해당하는 주택으로, 민간임대주택등기(등기부등본 갑구) 확인되는 주택은 주거용 표기 불요)
공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.
보증채권자(보증신청인)
전세계약서 상의 임차인이며 개인, 법인, 외국인도 보증가입이 가능하며 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입이 가능한 부분이 있습니다.
보증금액과 한도
보증금액의 경우에는 보증 한도내에서 보증 신청인이 신청한 금액이며 보증한도는 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등입니다. 갱신보증의 경우 담보인정비율 ‘23.12.31까지 100% 적용하며 (’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 90% 적용됩니다.)
선순위 채권 등의 경우에는 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보 채권 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함하게 됩니다.
보증조건
보증 조건을 알아보시면 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 x 담보인정비율(90%) 이내 여야 합니다. 갱신보증의 경우 23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용하게 됩니다. 24.1.1부터 갱신보증 신청건도 담보인정비율 90% 적용하게 됩니다. 주택가격 1억원인 경우에는 전세보증금 9천5백만원 가입불가 (보증한도 9천만원) 전세보증금 9천만원 가입가능 (보증한도 9천만원) 전세보증금 4천만원. 선순위채권 5천5백만원 가입불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과)
등기부등본 알아볼 사항
보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없어야 하며 등기부등본의 갑구를 확인해야 합니다. 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 하며 등기부등본의 을구를 확인해야 합니다.
주택가액 = 주택가격*담보인정비율이며 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유여야 하며 전입세대열람내역서 확인사항 으로 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외). 전세계약서상 확인사항으로 전세계약기간이 1년 이상이어야 하며 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서 여야 합니다. 기존 계약을 하게 되는 경우 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세 계약서가 아니 여도 가입이 가능합니다. 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 여야 합니다. 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없어야 합니다.
건축물대장 확인사항
건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 하는데 아파트는 제외이며 단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항으로 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다. 주택가액 = 주택가격*담보인정비율, 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전해야 합니다. 중소기업이 아닌 법인 임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다. 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았어야 합니다.
가입 방법
신용대출의 경우에는 보증가입이 가능하며 먼저 대출을 받으신 은행에 확인하면 되고 임대인이 공사의 보증금지 대상자가 아니여야 하며 위탁 금융기관은 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구, 부산은행,우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입이 가능합니다. 네이버부동산, 카카오페이 및 토스에서 비대면으로 가입이 가능하게 됩니다.
유의 사항
위탁 금융기관에서 보증신청 시, 보증서 및 약관은 해당 금융기관 또는 공사 인터넷보증 홈페이지에서 배부받으실 수 있습니다. 보증해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일 로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 하게 됩니다.
전세사기 예방 전세보증보험 가입 마무리
요즘에 많은 분들께서 전세사기에 대한 불안감이 상당하기 때문에 많은 분들께서 전세보증보험의 가입을 원하시고 계신 상황입니다.
따라서 전세보증보험의 가입이 불가한 주택이나 빌라 아파트 등의 경우 되도록 전세 임차인이 입주하길 원하지 않으시고 특히 부동산사무실에도 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 이런 집들은 잘 소개 해주지 않습니다. 소중한 재산인 전세보증금 지키기 위해서 전세사기 당하지 않도록 전세보증보험 가입을 통해서 철저히 대비해야 할 것 입니다.