우리나라에서 아파트 전세 혹은 월세 등의 임대차 제도를 통해서 주거하시고 계신 경우 상당히 많습니다. 상대적 약자인 임차인을 보호하는 부분이 많은 주택임대차보호법을 살펴보시면 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차의 경우에는 그 기간을 2년으로 보고 있습니다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 보고 있습니다. 아파트 전세 기간의 연장방법으로 묵시적갱신과 계약갱신청구권 등이 있는데 차이점 등에 대해서 알아보겠습니다.
아파트 전세 묵시적갱신과 계약갱신청구권
묵시적 갱신
실제로 가장 많이 이우러지는 경우이기도 한데 묵시적갱신 그냥 통지 하시 않고 가만히 있으면 묵시적 갱신이 되는 것 입니다. 주택의 임대차에 있어서 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니한 경우 또한 계약을 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보게 됩니다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같습니다. 이때 임대차의 존속기간은 2년으로 보게 됩니다.
주택임대차보호법 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 됩니다.
임대인과 임차인이 갱신 거부 혹은 계약내용 변경에 대한 통지를 하지 않은 채 계약기간이 만료되었거나, 계약 종료 2개월 전에 통지하지 않은 경우에는 묵시에 의해 계약이 갱신된것으로 간주합니다. 묵시적 갱신이란 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신 되는 것을 의미합니다. 다만 이 경우 임차인은 2년(혹은 원래의 계약 기간)이 지나기 전에 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며 통지한 날부터 3개월 후 계약이 종료됩니다.
협의하여 계약
주택임대차 계약기간은 통상적으로 2년으로 정합니다. 그러나 임차인이 될 사람과 임대인이 될 사람이 계약 단계에서 협의하여 기간을 정할 수 있습니다. 만약 기간을 정하지 않은 때에는 계약기간이 2년인 것으로 간주하게 됩니다. 임대차 계약 종료를 앞두고 협의 혹은 계약갱신요구권을 사용하여 계약을 연장하는 방법 이 있습니다.
합의에 의한 계약갱신
임대인과 임차인이 모두 동의하는 합의조건에 따라 계약을 갱신할 수 있습니다. 단, 임대차계약 조건이 변경되었다면 제3자에 대한 대항력이 사라집니다. 갱신을 통한 계약이라 해도 별도의 등기 및 확정일자를 받아야 합니다. 합의에 의한 개약갱신은 임대차기간 중 일정기간을 연장하는 것과는 구분되며, 계약갱신요구권 사용 및 새로운 임대차계약 설정과도 별개 입니다.
계약갱신요구권 사용
임대차 3법 개정 이후 계약갱신요구권 이라 하여 임대인이 계약갱신을 원하지 않아도 임차인이 전 계약과 동일한 내용으로 1회에 한해 계약을 연장할 수 있도록 하는 권리가 보장됩니다. 묵시의 갱신 혹은 합의에 의한 갱신으로 인한 계약연장은 계약갱신요구권 사용에 해당하지 않습니다. 임대인이 임차인의 계약갱신요구권 사용을 거부하기 위해서는 하단의 정당한 사유가 있어야 합니다.
주택 임대차 갱신을 거절 할 수 있는 조건
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우이거나 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우이거나 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 이거나 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 이거나 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 이거나 건물이 노후 되거나 혹은 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 혹은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 입니다. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 이거나 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 입니다.
임대차 묵시적갱신과 계약갱신청구권 마무리
주택의 임대차에 있어서 다양한 상황들이 많고 법에 명시된 부분의 일들만 일어나는 것이 아니라 정말 다양한 상황들이 발생하게 되면서 법으로 어느정도 규정짓지 않으면 해당 관계를 매듭짓기 어려운 경우들도 상당히 많습니다.
특히 묵시적 계약 갱신과 계약갱신청구권 사용에 의한 갱신, 기타 합의에 의한 갱신의 경우에 법률이 모두 차이가 있습니다. 어떤 방식의 갱신을 진행 했는지에 따라 계약 갱신을 요구할 수 있는지 혹은 그냥 나가야 하는 것인지 나누어지게 됩니다. 상황에 따라서 대응에 앞서 임대차 갱신 방법을 먼저 살펴보시고 나갈 방향을 결정해야 합니다.