전세 보증금, 월세 보증금 사기가 요즘 정말 많아지고 있는 상황에서 임차인 입장에서 보증금을 지키는 것은 매우 중요한 상황이라고 할 수 있습니다. 특히 임차주택에 선순위 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 임차인이 주택임대차보호법이 정한 소액임차인에 해당되며 경매개시결정 등기시까지 주택인도와 주민등록의 요건을 모두 갖추면 경매와 공매절차에서 보증금중 일정액을 다른 담보물권자 근저당권자 등보다 우선하여 변제받을 권리인 소액보증금 최우선변제권을 가지게 됩니다. 따라서 소액 임차인의 경우에는 자신의 보증금이 최우선변제권에 해당하는지 알아보시는 것이 중요합니다.
소액보증금 임차인 보호 최우선변제권 내용
최우선변제액 계산
전세보증금, 월세보증금 사기가 상당하기 때문에 요즘은 임대차 계약을 하실 때 정말 조심해야 할 사항들이 많습니다. 주의할 점은 주택 임차인의 소액보증금 최우선변제권에 해당하는 부분에 대해서 판단해야 합니다. 특히 최우선변제액을 계산하실 때 최선순위 담보물권 설정일 근저당권 설정등기 접수일이 그 기준일이 되어야 합니다. 최선순위 담보물권 설정일 당시 적용되는 법령을 적용하여 소액임차인 해당 여부를 판단해야 한다는 것입니다.
소액임차인 인정기준이 종전의 규정
소액임차인 인정 기준 및 보증금 중 최우선변제를 받을 범위는 법령의 개정에 따라서 수 차례 그 기준액수가 증액되는 방향으로 변경되어 왔습니다. 이부분의 확인이 중요한 사항이 주택임대차보호법 시행령의 부칙으로 소액보증금의 보호에 관한 경과조치로서 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다고 규정하고 있기 때문입니다.
소액임차인의 보증금 보험
소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권에 대해서 더 알아보겠습니다. 소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제 받을수 있는 권리입니다. 또한 비록 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있습니다. 실제 변제 받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.
소액임차인의 범위 최우선변제금액
소액임차인의 경우에는 최우선변제권에 대해서 미리 알아두시고 구제를 받을 수 있는 방법과 내용에 대해서 알아보시는 것이 좋습니다. 구분에 따른 기준 금액을 보증금으로 지불한 임차인이 소액임차인에 해당합니다. 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액입니다. 이 경우 우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받습니다.
서울특별시
1억6천500만원 이하 변제금액은 최대 5천500만원 입니다.
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시
1억원4천500만원 이하 최대 변제금액은 4천800만원 입니다.
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시
8천500만원 이하 최대 변제금액은 2천800만원 입니다.
그 밖의 지역
7천500만원 이하 최대 변제금액은 2천500만원 입니다.
갱신과정에서 해당되는지 여부
또한 소액임차인에 해당하는 여부의 판단 시점은 원칙적으로 배당시 입니다. 처음 임대차 계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았다 하더라도 갱신과정에서 보증금액이 줄어 배당시에는 법에서 정한 한도 이하로 되면 소액임차인에 해당되는 것 입니다. 반대로, 처음 임대차 계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당되었다 하더라도 갱신과정에서 보증금액이 늘어 배당시에는 법에서 정한 한도를 초과하게 되면 소액임차인에 해당하지 않는다는 것입니다.
소액 임차인 해당 여부
예를 들면, 서울특별시에 소재한 주택을 임차보증금 140,000,000원에 임차하여 2021. 5. 13.에 이사하고 전입신고 하였는데 최선순위 근저당권이 2021. 5. 12.에 설정되어 있는 경우, 보증금액 140,000,000이 최선순위 담보물권 설정 당시의 「주택 임대차보호법 시행령」(2021-05-11 시행)에 규정된 지역별 소액임차인 기준 보증금액(150,000,000원) 이하이어서 소액임차인에 해당하므로 법이 정한 최우선변제 한도액(50,000,000원) 범위 내에서 보증금액140,000,000 원 중 50,000,000원을 최우선변제 받을 수 있습니다. 다만, 주택 가액의 2분의 1 해당 금액까지를 한도로 합니다. 그런데 위 주택 임대차 사례에서 2023. 5. 13.에 임대차계약을 갱신하여 임차보증금이 160,000,000원으로 증액 된 경우라면 주택 임차인은 소액 임차인에 해당하지 않게 되는 것 입니다.
소액 임차인 유지 방법
따라서 주택 임대인이 임차보증금을 160,000,000원으로 증액해 달라고 요구할 때 임차인이 계속 소액임차인으로서 보호받기를 원한다면 임차보증금을 150,000,000원 이하로 하시시고 10,000,000원에 해당하는 금액에 대해서 월세를 지급하는 방안으로 갱신하는 것도 좋은 방법이라고 할 수 있습니다. 이런 상황으로 주의할 부분이 2023. 5. 13.에 임대차 계약을 갱신하실 경우 전세보증금에 대해서 165,000,000원으로 증액한 경우, 비록 주택임대차보호법 시행령 개정으로 2023. 2. 21.부터는 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 경우는 임차보증금이 서울특별시의 경우 165,000,000원 이하인 경우로 증액되었습니다. 하지만 최선순위 근저당권이 2021. 5. 12.에 설정되어서 위 최선순위 근저당권 설정 당시의 주택 임대차보호법 시행령(2021-05-11 시행)에 규정된 지역별 소액임차인 기준 보증금액 150,000,000원 이하가 아니기 때문에 소액 임차인으로서 보호받지 못하게 된다는 의미 입니다.
소액보증금 임차인 보호 최우선변제권 내용 마무리
소액보증금 임차인으로 보호받기 위한 방법으로 먼저 소액임차인이 될 수 있는 보증금 금액을 맞추어야 합니다. 지역별로 보증금 금액과 최우선변제권으로 보호되는 금액이 다릅니다. 임대인이 요구하는 금액이 소액보증금에 비해서 큰 경우에는 나머지 금액은 월세로 충당하시게 된다면 최우선변제권을 가질 수 있습니다.
요즘 보증금 사기가 많고 큰금액은 너무 위험한 부분이 있으며 되도록 보증금 금액은 적게 하면서 오히려 매월 월세를 납부하는 방법은 선호하는 경우들도 상당히 많아지게 되었습니다. 되도록 안정적으로 최우선변제금의 혜택도 받으면서 전세보증금반환보증 같은 곳에도 가입하시게 된다면 안정적으로 전세보증금을 지킬수 있는 방법이 될 수 있습니다.