건물의 매도 매수를 진행하다 보면 어떤 경우 미등기 건물이 있는 경우들이 있습니다. 미등기 건물의 경우 소유권 이전을 어떻게 해야 할지 난감한 경우가 있습니다. 특히 미등기 건물의 내용을 알지 못한채 매매대금을 모두 지급한 건물이 미등기 상태인데 소유권을 이전을 해야 하는 경우도 있을 수 있습니다. 아래 글에서 미등기 건물의 소유권 이전 방법에 대해서 알아보겠습니다.
미등기 건물의 소유권 이전 방법
미등기 건물 소유권 이전
특히 미등기 건물의 경우가 발생할 수 있는 부분 신축 건물을 건축주와 협의해서 이제 매수하기로 하면서 해당 건물의 매매대금을 전부 지급하고 매도인에게 소유권 이전 등기를 요구하는 경우 매도인이 아직까지 미등기의 경우가 있을 수 있습니다. 이런 상태에서 매수자가 건물의 소유권을 이전받아 소유자로서의 권리행사를 하려면 어떻게 해야 할지 난감할 수 있습니다.
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매도인이 먼저 보존등기 완료
계약을 진행하시기 전에 미리 보존등기가 완료된 것인지 부터 확인해야 합니다. 가장 기본적인 순서 방법으로 먼저 매도인 명의로 소유권 보존등기를 마친 이후 매수인 명의로 소유권 이전등기를 해야 합니다. 먼저 미등기 건물을 매수하였으나 소유권 이전 등기를 경료 하지 않은 매수인이 법률상 건물의 소유자로 인정되는지 부터 살펴보아야 합니다.
등기를 해야 소유권 취득의 효력 발생
중요한 사항으로 먼저 등기부터 해야 합니다. 민법 제186조는 부동산 물권 변동의 효력에 관해 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하여 등기를 하지 않을 경우에는 소유권 취득의 효력이 발생하지 아니함을 명백히 하고 있습니다. 따라서 등기부터 해야 소유권을 인정받을 수 있다는 사실을 인지해야 합니다.
등기 완료 해야 소유권 발생
등기를 완료해야 소유권을 인정받습니다. 대법원 판례 또한 미등기 건물의 양수인이라고 하더라도 그에 대한 소유권 이전 등기를 경료 받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 볼 수 없다고 하고 있습니다. (대법원 1996.6.14. 선고 94다53006 판결)’고 하여 등기를 하지 않은 미등기건물의 양수인에 대한 소유자로서의 지위를 부정하고 있습니다. 따라서 우리나라의 현행 법률 규정에 의하면 비록 건물을 매수했다 하더라도 등기를 하지 않으면 법률상 소유자로 인정되지 못합니다. 등기를 완료해야 비로서 해당 건물의 소유권이 인정됩니다.
최초의 소유자가 소유권보존등기 신청
이런 다양한 이유로 인하여 부동산등기법 제65조는 소유권보존등기를 신청할 수 있는 사람에 대해 규정하고 있으며 동조 제1호에는 ‘토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인’으로 규정하고 있으므로 비록 대장상 소유자로 등록되어 있다 하더라도 최초로 등록된 사람이 아니면 소유권 보존등기를 신청할 수 있는 자격이 없습니다. 이에 따라서 먼저 확인하시고 계약을 진행 하시는 것이 무엇보다 중요합니다.
매도인이 소유권보존증기 완료
매도인이 먼저 등기를 해야 나머지를 진행할 수 있는 상황입니다. 기본적으로 최초 매도인의 명의로 먼저 소유권 보존등기를 마친 후에 매수자의 명의로 소유권 이전 등기를 하는 것이 유일한 방법입니다. 매도인에게 자신의 앞으로 소유권 보존등기를 한 후에 매수인 명의로 소유권이전 등기를 해야 합니다.
건물소유권이전등기 소송청구
먼저 등기를 확인하지 못한 상태에서 발생한 상황이어서 상당히 힘든 일들이 발생할 수 있습니다. 만일 매도인이 소유권 보존등기 절차에 협조를 거부할 경우에는 매도인을 상대로 하여 건물소유권이전등기를 청구하는 소송을 제기하여 그 소송에서 승소하고 그 판결이 확정되면 해당 판결을 대위 원인증서로 하여 매도인 명의로 소유권 보존 등기를 한 다음 매수인 본인을 위한 소유권 이전 등기의 신청을 하면 될 것입니다.
각종 비용의 납부
매매 과정이나 소송 과정에서 그리고 등기의 과정에서 비용도 무시하지 못하는 상황입니다. 이러한 과정의 등기를 실행함에 있어 대위에 의한 소유권보존등기를 신청하는데 드는 등록면허세 및 지방교육세, 등기신청수수료와 같은 각종 비용은 매도인을 대신하여 매수인이 납부해야 합니다(등기예규 제1410호 제7항). 이후에 조치 사항은 둘째 치더라도 우선의 비용에 대해서는 일단 매수인이 납부해야 하는 상황입니다.
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미등기 건물의 소유권 이전 방법 마무리
건물의 매매 계약을 진행 하기 전에 미리 등기부등본을 확인하시는 것은 기본적인 사항이라고 할 수 있으며 해당 건물의 등기가 아직 이루어지지 않은 상황이라면 계약전에 먼저 건물의 보존등기가 완료된 후에 매매를 진행하시는 것이 안정적이라고 할 수 있습니다.
미등기 건물의 매매 계약이 진행중인 상황이라면 먼저 최초 소유자가 등기를 해야 하며 이후에 매수자에게 소유권 이전등기를 하는 과정을 거쳐야 하는데 이과정이 원할히 진행되지 못하는 경우라면 할 수 없이 소송을 통해서 소유권 이전등기를 진행해야 할 것 입니다.