부모님 자녀간의 부동산 거래 혹은 형재 자매 간의 부동산 거래는 특수관계 부동산 거래로 보기 때문에 신중하게 거래 진행 내용과 금전 기록을 남기기 위한 방법으로 은행간 이체를 해주는 것이 중요한 사항입니다. 이렇게 매매 거래 내용을 잘 남기고 정상적인 거래임에도 특수 거래의 경우에는 일단 의심의 여지가 있기 때문에 주의해야 합니다. 부동산 불경기에 공인중개사를 통하지 않은 부동산 직거래가 늘고 있는 가운데, 가족, 친인척 등 특수관계인 사이 증여세를 아끼기 위한 방법으로 부동산 거래를 가장하는 편법 증여에 대한 주의가 요구되는 시점 입니다. 아래 글에서 특수관계인 가족간 부동산 거래 하실 때 주의 사항에 대해서 알아보겠습니다.
특수관계인 가족간 부동산 거래 주의 사항
가족간 부동산 매매 의심 거래
국토교통부가 발표한 불법 의심 아파트 직거래 조사에 대해서 알아보시면 특수관계인 간 직거래를 통해 편법 증여한 경우는 위법 의심 거래 가운데 상당히 많은 유형입니다. 정부에서는 부동산을 주변 시세보다 지나치게 낮거나 높은 가격으로 매매하면 편법 증여로 간주해 과태료를 부과하게 됩니다. 세법에서는 일반적으로 가족 사이의 부동산 거래를 양도가 아닌 증여로 보고 있으며 증여세가 양도소득세에 비해 부담이 클 경우 이를 회피하기 위한 목적으로 매매를 가장해 재산 이전을 하는 것을 방지하기 위한 방법이라고 할 수 있습니다. 양도를 통해서 자녀에게 부동산을 넘겨 증여세를 절세 하고자 할 때는 자녀가 부모에게 부동산 매매 거래 대금을 정상적인 방법으로 지급해야 할 것 입니다.
상속세 및 증여세법 제35조
① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
조심해야 할 사항이 부동산 거래에 있어서 특수관계인에 속하는 이들이 지나치게 낮은 금액으로 부동산을 주고받을 경우, 매도자는 양도소득세를 납부해야 하며 매수자는 거래 가액 차액에 관한 증여세를 납부해야 합니다. 시세 대비 5% 이상 혹은 3억 원 이상 차이가 날 때 적용되게 되며 후자는 거래 가액이 최소 시세×30% 혹은 3억 원 이상 차이가 날 때 적용됩니다.
가족 간 부동산 증여
부모님이 부동산을 양도를 할 때에는 자녀에게 해당 부동산의 매매 금액을 지불 능력이 있어야 하며 주택을 매수한 자금의 출처는 어디인지 객관적인 증빙 자료를 갖추는 것이 필요한 사항입니다. 부모와 자식간의 매매 거래의 경우에는 기본적으로 정상적인 거래가 되어야 하며 해당 증빙서류를 잘 준비하고 세무소 자료제출에 대비해야 할 것 입니다.
부모에게 저가 양수 시 증여세 문제
부모에게 자녀가 부동산을 매수 했다고 가정하고 이때 증여 추정 규정에서 매매 대금을 지급한 사실이 객관적으로 확인돼 매매로 인정되는 경우라도 하더라도 수증자인 자녀 입장에서는 저가 양수에 따른 증여세 과세 문제가 발생할 수 있습니다. 자녀가 부모로부터 시가보다 낮은 금액으로 재산을 매수 구입하게 되는 경우에는 시가와 매매가 사이의 차액에 대해 무상 이익을 얻은 것으로 봐 증여세가 과세 될 수 있습니다. 이때 과세 대상의 경우에는 시가와 대가와의 차이 금액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상인 경우에 이런 저가 양수 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 증여 받은 재산가액은 시가와 대가와의 차이 금액에서 시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액을 차감한 금액으로 하게 됩니다.
저가 거래의 양도소득세 문제
특수거래인 간의 부동산을 매매 했을 경우 증여세와 달리 양도소득세의 경우에는 정상 거래 범위가 다릅니다 좀더 엄격하다고 할 수 있는데 시가의 5% 또는 3억 원 내의 금액에서 거래돼야 정상거래로 볼 수 있습니다. 또한 추징되는 금액은 기준금액 초과분만 과세대상이 되는 증여세와 달리, 양도소득세는 기준금액보다 낮은 금액으로 거래했을 경우 실제 거래금액이 아닌 시가를 기준으로 재계산하게 되는 과정을 거칩니다.
특수관계인 가족간 부동산 거래 주의 사항 마무리
특수관계인 부동산 매매 거래에서 주의할 점은 실제 매매 거래임을 입증할 수 있는 자료들을 미리 미리 챙겨놓도록 해야 한다는 것 입니다. 기본적으로 표준매매계약서를 작성하시고, 매매대금은 반드시 계좌이체를 통해서 금융거래 내역을 남겨두셔야 차후에 증빙하기가 쉽습니다. 매수대금의 경우에도 신고된 소득 증빙, 재산처분내역 또는 상속·증여세를 적법하게 신고하시고 받은 자금등으로 적법한 방법을 통해서 소명해야 할 것 입니다.
간혹 매매 거래를 했다는 소명을 하지 못하고 매매거래에 대한 인정받지 못하게 된다면 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 양도소득세법 101조에 따르면 매매가격이 시가의 5% 이상 경우 시가로 계산한 양도소득세를 납부해야 합니다. 그러나 양도하는 부모가 1가구 1주택 비과세 대상이라면 시가로 계산한 양도가액의 9억 원까지 비과세가 가능하게 됩니다. 실제로 요즘처럼 부동산 불황기가 지속되고 있는 상황에서 특수관계인간 부동산 거래가 상당히 활발히 진행되고 있는 상황이라고 합니다.