부동산을 계약 하실때 주로 계약금을 지급하는 것이 통상적인 계약의 형태이며 매도자와 매수자 사이에 계약을 하고 매수자는 매도자에게 계약의 의미로 먼저 계약금을 지급하게 됩니다. 주로 해약금으로서의 계약금 의미 알아보겠습니다. 계약을 체결하는 시점에 계약금을 수수하게 되는 경우들이 많습니다. 계약금이 계약 체결의 필수 요소는 아니지만, 부동산 거래와 같은 경우에는 통상 거래금액의 10% 정도를 계약금으로 수수하는 게 일반적인 상황입니다. 그렇다면 계약금은 어떤 의미를 가지는지 알아보겠습니다
해약금 으로 계약금 의미 알아보겠습니다
해약금의 성질
매수 예정자 분이 계약을 하시면서 계약금을 지급하시고 계약을 해지 할려고 하는 경우 실무에서 종종 발생하는 상황이기도 합니다. 이때 계약금의 법률적 의미는 여러 가지가 있지만, 현행 민법은 계약 해제권을 보류하는 ‘해약금(解約金)’ 성질을 갖는다고 봅니다.
계약의 구속력
계약의 구속력을 법이 정하여 있으므로 당사자 쌍방 합의로 계약이 성립하면 채무불이행 등 상대방의 귀책 사유가 없는 한 일방이 마음대로 계약을 해제할 수 없는 것이 원칙이라고 할 수 있습니다. 이를 ‘계약의 구속력’이라고 합니다.
매매 계약의 해제
계약의 해제를 위한 방법으로 민법 제565조에서는 “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전, 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있습니다.
계약의 해제권
즉, 계약 당시 계약금이 수수되면 당사자 중 일방은 계약금 상당액의 금전적 손실만 부담하면 상대방이 이행에 착수할 때까지는 마음대로 계약을 해제할 권리(해제권)를 갖게 되는 셈이다.
계약금 금액
이미 계약을 하실때 계약금을 교부한 때에는 쌍방 당사자 모두 계약을 해제할 권리를 갖게 돼 계약 이행을 약하게 할 염려가 있습니다. 계약을 해제하려면 매수자의 경우 이미 지급한 계약금 또는 매도자 분의 경우 그 배액을 잃게 되므로 이 계약금 액수를 많은 금액으로 지급 해두시게 된다면 반대로 계약 이행을 확실하게 하는 작용을 할 수도 있습니다.
문제가 되는 경우
부동산 매매나 임대차 계약에 있어서 시세 변동이나 당사자 사정 변경으로 중도에 계약이 파기되는 경우가 있다. 이때 계약금 포기나 배액 상환을 두고 계약당사자 간 분쟁이 생기는데, 특히 계약 체결 시 약정한 계약금 중 ‘일부’만 지급하고 나머지는 나중에 지급하기로 약속한 상태에서 계약이 파기되는 경우 문제가 됩니다.
계약금액 가운데 일부만 지급후 해지 대법원 판례 마무리
일반적인 부동산 매매 계약의 경우 매수인과 매도인이 계약서를 작성하는 것이 기본이며 이때 매매계약의 안정적인성립을 위해서 계약금을 지급한 경우 계약의 법적인 효력이 발생하게 됩니다. 만일 당사자 중 일방이 계약을 해제하고자 한다면 민법 제565조 해약금 규정에 따라, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금을 배액 배상함으로 해제가 가능하게 됩니다.
일반적으로 부동산 매매 계약의 경우 중개업소를 통하여 계약을 체결하는 경우가 많으며 일반적인 계약서 상에도 일방의 계약 해제에 따른 손해배상을 청구할 수 있다고 명시되어 있으며, 손해배상 관련 별도의 약정이 없다면 계약금을 손해배상의 기준으로 삼게 되는 것입니다. 해약금과 위약금을 동일시할 수도 있으나, 계약 시 당사자간 특약으로 위약금을 정한 경우라면 특약한 금전을 기준으로 삼게 됩니다.
하지만 실전에서 많은 문제를 일으키게 되는 부분으로 해당 부동산을 안정적으로 빠르게 확보하기 위해 가계약금만 지급한 상황에서의 계약 해제와 관련한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 가계약의 진행 정도에 따라, 가계약금을 위약금으로 하는 특약의 존재 여부에 따라 달라지기 때문입니다.
다양한 계약의 파기에 대한 상황이 있어 왔고 참고가 될 만한 대법원 판례도 상당히 많은 것이 사실입니다. 실제로 문제가 됐던 사례를 요약해보면 이런 내용 입니다.
계약금 판례 내용
매도인과 매수인은 서울 서초구 소재 부동산 매매계약을 체결하면서 매매대금은 11억 원, 계약금은 1억1천만 원으로 약정했다. 매수인은 계약금 1억1천만 원 중 1천만 원은 계약 당일 지급하고, 나머지 1억 원은 다음 날 매도인의 은행 계좌로 송금하기로 약정했다. 그런데 매도인은 다음 날 매매를 중개한 공인중개사에게 계약을 해제하겠다고 통보한 후 은행 계좌를 폐쇄했고, 매수인에게 받은 계약금의 배액인 2천만 원을 법원에 공탁했다. 그 후 매도인은 매수인에게 공탁 사실과 함께 해약 통고를 내용증명으로 발송했다.
이 사건에서 매도인이 계약을 해제하려면 계약금 배액을 상환해야 하는데, 이때 배액 상환의 기준이 되는 금원이 ‘실제로 받은’ 계약금인지 ‘약정한’ 계약금인지가 쟁점이 됐다.
이에 대해 대법원은 “실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다”라고 판시했다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).
결국 계약금 가운데 일부만 지급한 경우에 배액 상환이나 계약금의 포기로는 매매계약의 해지를 해결하지 못하는 상황이라고 할 수 있습니다.