전세계약 만료일에 맞춰서 이사를 가야 할 전셋집을 구해놨는데 집주인이 돈이 없다며 보증금을 못 주는 경우 요즘 정말 흔한 상황이라고 할 수 있습니다. 새로운 임차인을 구하는대로 보증금을 입금해 주겠다면서 짐 빼고 비밀번호를 알려 달라고 하는 경우도 있습니다. 이런식으로 진행을 해도 좋을지 임차인은 답답하기만 합니다. 전세 임차인의 경우 계약 만료가 되고 이사를 앞두고 있는 상황에서 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못해서 힘든 경우들이 요즘 정말 많이 있습니다. 이런 경우 임대인의 말만 믿고 짐을 빼버리고 주소를 이전해 버리면 대항력을 잃어 버리면서 전세보증금을 지키지 못하게 되는 경우가 있습니다.
전세 대항력 유지 중요한 이유와 유지방법
세입자의 대항력과 우선변제력을 잃게 된다면 전세보증금을 정말 돌려받지 못할 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다. 이같은 상황을 막기 위한 방법으로 필수적인 안전장치에 대해서 알아두시고 일상에 적용하시는 것이 중요합니다.
전입신고와 점유, 확정일자
임대차계약서 작성하시게 된다면 임차인의 거주권이 보장되고 이후에 전세보증금 반환이 안정적으로 이루어질 것으로 생각하시는 분들이 계신데 조심해야 할 사항이 있습니다. 임차인이 거주할 권리를 보장 받으면서 보증금 반환을 요구하기 위한 방법으로 대항력이 있어야 합니다. 전세 임차로 살고 있던 집이 경매 등에 넘어갈 경우 보증금을 가장 먼저 보장 받기 위한 방법으로 우선 변제권이 있어야 합니다. 대항력은 전입신고와 점유를 통해서 얻을 수 있습니다. 또한 우선 변제권의 경우에는 확정일자를 각각 설정해야만 얻을 수 있습니다. 전입신고,점유,확정일자 세 가지를 모두 유지해 두셔야 문제가 발생했을 경우 전세 보증금을 안정적으로 지킬 수 있게 되는 것 입니다.
전입신고와 확정일자
전입신고와 확정일자의 경우에는 잔금일 계약 시작 즉 입주날 당일 신청해야 안정적 이라고 할 수 있습니다. 전입신고의 경우에는 거주지에 전입한 사실을 관할기관에 신고하는 것 입니다. 전입신고를 해야 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘이 생기게 됩니다. 동주민센터 등에 직접 방문해서 신청할 수도 있지만 정부 24 인터넷 홈페이지를 통해서 간편하고 빠르게 온라인으로 언제든지 신청이 가능한 사항입니다.
전입신고 다음날 0시 효력발생
전입신고를 하는 즉시 대항력이 생기는 게 아니라 신고 접수 후 주민등록을 마치면 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하기 때문에 즉시 빠르게 신청하시는 것이 좋습니다. 전입신고를 신청 하게 되는 경우 보통 3시간 내 처리되는 부분이지만 평일 오후 6시 이후나 주말이나 공휴일에 신청하시게 된다면 다음 근무일에 수리됩니다. 제대로 신청됐는지 궁금하면 관할 동사무소 전입담당자에게 전화해서 확인할 수 있습니다.
전세보증 상품의 가입
어떤 경우에 전 임차인이 아직 전출을 하지 않은 경우라도 해도 새로운 임차인의 전입신고가 가능하며 다만 전세보증 상품 신청 등 과정에서 세대 열람을 하게 되는 경우 두 세대가 등재되기 때문에 문제가 될 수 있는 사항이라고 할 수 있습니다. 이런 경우 집주인이나 부동산을 통해서 전임차인의 전출을 요청하거나 주민센터에서 거주불명 등록 신청을 하시면 처리가 됩니다. 다만 거주불명등록 처리까지 한 달 이상 소요되는 부분이 있는데 전세보증 상품의 가입 경우에는 임대차 계약기간의 1/2이 지나기 전에만 가입해도 전액 보장되니 문제 없습니다.
우선변제를 위한 확정일자
전입신고와 함께 중요한 사항이 확정일자를 받는 것이며 확정일자는 임대차 계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜이며 임차인은 확정일자를 기준으로 보증금에 대한 우선변제권을 갖게 되는 것 입니다. 우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리 이며 실제 경매 등의 상황이 닥쳤을 경우 우선변제권은 전세보증금을 지키는데 상당히 중요한 역할을 맡게 됩니다.
전월세 신고제
임차인이 대항력 우선변제권은 전입신고 및 점유를 갖추고 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우 취득할 수 있습니다. 특히 2021년 6월부터 전월세 신고제가 도입되면서 임대차 계약을 하셨을 때 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 전월세신고제 대상 주택이 아닐 경우만 임차인이 따로 신고해야 합니다. 전월세신고 대상 주택은 수도권, 광역시, 세종시, 각 도의 시지역 등에 위치하며 보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택의 경우 신고 대상입니다.
중요한 대항력의 유지
전입신고와 확정일자 신청은 계약기간 시작일에 해야 하는 일이며 계약기간 만료 시점에도 우선변제권을 유지하기 위해서는 점유를 해야 합니다. 주택임대차보호법에서 규정한 대항력의 구성요건은 전입신고와 점유이기 때문이며 문제가 전입신고가 유지되는 상황에서도 이사 하신다고 해서 짐을 빼게 되면 대항력이 사라지면서 우선변제권까지 깨질 수 있게 됩니다. 이는 보통 전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가는 상황에서 발생하는 상황이며 이와 같은 문제가 실제로 많이 발생하게 됩니다. 전세 계약 해지를 미리 고지하시고 계약 만료 시점에 맞춰 새 집으로 이사를 가기로 했는데 집주인이 돈이 없다면서 전세보증금을 돌려주지 않는 경우가 실제로 많이 있습니다.
점유와 이삿짐
임차인이 이삿짐을 다 싸 놓고 옮길 준비를 마친 상태에서 임대인이 새로운 임차인이 구해지는대로 전세보증금을 입금 하겠다는 말에 이삿짐을 빼거나 비밀번호를 넘겨주는 경우도 있습니다. 이런식이라면 짐을 빼면서 점유 상태의 대항력를 잃게 되고 만약 집주인이 비밀번호까지 바꿔버리면 다시 짐을 들여놓을 수도 없게 되는 상황이 발생하게 됩니다.
임차권등기명령의 이용
이사를 해야 하는 상황에서 보증금을 받지 못한 상황 어떻게 해야 할까요? 일부 짐을 남겨 두고 비밀번호를 알려주지 않고 점유 상태를 유지하는 것도 방법일 수 있지만 집보러 오는 사람이 올때 마다 달려가서 집을 보여 줘야 하는 상황이 발생하게 되면서 새 임차인을 구하기 힘들 수 있습니다. 이런 경우에는 임차권등기명령 신청을 하게 된다면 실제 거주하지 않아도 대항력을 유지할 수 있습니다.
전세보증금 반환소송
임차인이 직접 거주하지 않아도 대항력 및 우선변제권을 유지해주는 제도이며 임차권등기명령을 신청했다고 바로 이사 가시는 것이 아니라 신청 후에도 임차권등기명령이 설정되기까지 한 달 정도 소요되기 때문에 등기부 등본에 설정된 걸 확인한 후에 이사를 가는 방향이 되어야 합니다. 만약 전세보증보험에 가입하지 않은 임차인의 경우 임차권등기명령 신청에도 보증금을 돌려받지 못했다면 소송을 해야 할 것 입니다. 전세보증금 반환소송을 하면 보증금 반환이 지연된 기간만큼 이자를 계산해서 돌려받을 수 있습니다.
전세보증금 지키는 방법 마무리
전세 임차인분들이 요즘 불안한 상황이 상당히 많은게 깡통전세도 많고 전세 사기 사건도 매일 같이 상당히 많이 발생하고 있는 경우들이 있습니다. 서민들에게 거의 전재산이라고 할 수 있는 전세보증금을 안정적으로 지키기 위한 방법 최소한의 대항력과 우선변제권에 대해서 잘 알아보시고 지켜줘야 할 것 입니다.
특히 임대인이 잠적하거나 파산신청 그리고 집주인이 말없이 바뀌고 전세보증금 내줄 돈 없다고 하는 경우 등등 정말 요즘 쉽지 않은 상황들이 많이 발생하고 있습니다. 전세임대를 하게 될 때 기본적으로 대항력과 우선변제권의 요건을 갖추는 것은 물론이며 전세보증금을 지킬 수 있는 상품의 가입을 필수로 해두시는 것이 중요한 사항입니다.