요즘 부동산 불경기여서 그런지 전세 관련 분쟁이 많은 것 같고 특히나 이사 가야 하는데 전세보증금 못받아서 이사를 제대로 가지 못하는 경우들이 상당히 많은 것 같습니다. 많은 분들이 전세 임차인으로 주거지를 살아가고 있는데 또한 전세보증금이 거의 전재산인 경우들이 많은데 전세보증금은 제대로 지키고 이사도 해야 하는데 임대인이 제 날짜에 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 흔하게 발생하고 있는 요즘의 상황입니다. 이렇게 전세보증금을 못 돌려받을 때 어떻게 대처 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
전세보증금 못 받을 때 대처방법
전세보증금 돌려받지 못하고 있을 때
계약 만기 한달 전까지도 세입자가 구해지지 않은 경우 전세보증금을 온전히 지킬 수 있을지 걱정이 많습니다. 최근에 전세 사기도 많고 전세보증금 반환에 대한 문제점이 상당히 많이 부각되면서 관련한 문제점들이 너무 많은것 같습니다. 따라서 이런 상담이 급증하고 있어서 많은 분들이 관심을 가지고 있는 사항이기도 합니다. 힘들게 아끼고 모아서 마련한 전세 보증금의 경우 자신의 잘못이 아닌 임대인의 사정으로 보증금을 돌려받을 수 없는 경우 상당히 억울할 수 있습니다.
문자,카톡 녹음
임대차 계약이 만료되기 전 6~2개월 전까지 임대인에게 임대차 계약을 갱신할 뜻이 없으며 당초 약정 된 임대차 기간 만료일에 보증금 전액을 반환하여 달라는 의사를 명확히 밝혀야 합니다. 휴대폰 문자나 카카오톡 메시지를 통해서 해당 내용을 명확하게 해서 이런 내용을 전달해주셔야 합니다. 해단 내용을 잘 보관하시고 임대인과 계약해지와 보증금 반환과 관련된 내용에 대해서 통화나 대화를 하시게 될 경우 해당 내용에 대해서 제대로 녹음을 해두시는 것도 좋습니다.
내용증명
계약 해지 의사를 밝혔음에도 임대인 측에서 아무런 반응이 없거나 임대차 기간 말일에 보증금을 반환하지 않겠다거나, 혹은 사정이 여의치 않아 반환하지 못할 수 있다는 태도를 보이는 경우가 요즘 정말 많습니다. 이때 어느 정도 보증금 반환의 분쟁이 현실화 되었다고 볼 수 있습니다. 이후에는 빨리 내용 증명을 임대인에게 보내시는 것이 좋겠습니다. 임차인이 갱신거절의 통지는 임대인에게 도달한 때에 효력이 발생됩니다. 또한 도달 시점을 명확히 확인할 수 있다는 부분에서도 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명에는 계약종료 사유 보통은 계약기간 만료에 따른 보증금 반환청구가 될 것입니다. 묵시의 갱신이 이루어진 경우라면 그러한 사정을 적고 해지통고 의사표시를 기재할 수도 있습니다. 언제 얼마의 보증금을 돌려받아야 하는지 등을 명확히 명시하시는 것이 좋습니다.
임차권등기명령
계약기간이 만료 되었는데도 계약금을 돌려받지 못했을 경우가 있을 수 있으며 이런 경우 임차권 등기명령 신청을 해야 합니다. 임차권 등기명령 신청이 인용되어 임차권등기가 이루어지면 이후에 다른 곳으로 이사를 가거나, 주민등록을 이전 하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 임차권 등기명령이 중요한 이유가 이후에 임차주택에 대한 경매나 공매절차에서 임대차 보증금 반환을 우선 변제 받을 수 있는 중요한 권리가 생기기 때문입니다.
임대차 보증금 반환 청구 소송
일의 진행이 이렇게 까지 되었고 임대인이 돌려줄 돈이 없다고 하는 경우 이제는 임대인을 상대로 임대차보증금반환 청구 소송을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 하는 것이 좋습니다. 소송서류의 송달 가능성이 높으며 임대인의 경우에도 당장의 형편이 못되어 지급을 못하고 있을 뿐 반환의사가 있는 경우라면 지급명령을 신청하는 것도 가능합니다.
특히 주의해야할 부분으로는 임대인이 여러명 이라던지, 공동소유자 중 일부가 임대인이 되었다든지, 임대차계약 체결 당시 개업공인중개사가 선순위 임차권의 내용 등에 관해 설명하지 않거나 사실과 다른 내용을 설명하는 등 중개상의 과실이 있다던지, 계약서상의 임대인과 실제 임대차계약을 체결한 사람이 다르다던지, 다운계약서 등 이면합의가 존재한다던지 등 일반적인 임대차계약과 다소 다른 사항이 존재한다면 전문가인 변호사의 도움을 받아 소송을 진행하시는 것이 좋습니다. 이후에 승소판결을 받았다면 판결문 확정판결 또는 가집행선고부 판결을 가지고 강제집행을 할 수 있습니다.
강제경매신청
임차인의 승소판결을 받았음에도 임대인이 판결원리금을 임의로 지급하지 않는 경우도 있습니다. 이때에 할 수 있는 조치는 임차주택에 대한 강제경매 신청을 비롯하여 임대인 소유 다른 재산 부동산, 채권, 유체동산에 대한 강제집행을 신청할 수 있습니다. 해당 경매절차에서 판결원리금을 배당받는 방법으로 임대차 보증금을 회수하실 수 있습니다.
전세보증금 못 받을 때 대처방법 마무리
특히 주의하셔야 할 부분이 전세에 대한 임대차 계약을 할 때 처음부터 임대차 보증금을 받지 못해 법적 분쟁까지 가야 한다고 생각하시는 분들은 거의 없을 것 입니다. 임대인이 자금력이 부족해서 내가 받아야 할 돈을 돌려받지 못했을 때를 대비하여 먼저 임대보증금을 돌려받을 수 있는 전세보증보험 처음부터 가입이 가능한 것인지부터 확인하시고 전세임대차를 구하시는 것이 안정적입니다.
전세 계약서를 작성하실 때 임대인과 직접 작성하시는 것이 좋고 근저당권이나 기타 채무확인 하시고 확정일자 받으시고 입주당일 주민등록과 전입신고 마치고 미리 다양한 부분 철저하게 대비하시는 것이 중요합니다.