현재 분양가 평당 1억 넘어가는 경우들이 나오고 있고 부동산 경기가 이렇게 불황인데도 불구하고 지속적으로 분양금액이 상당한 수준으로 올라가고 있습니다. 비단 대도시 뿐만 아니라 어느지역이든 분양가 올라가고 있는 상황입니다. 최근에 높은 분양금액 부담으로 인해서 계약의 해지까지도 이어지고 있는 상황입니다. 아래 글에서 아파트 분양가 오르는 이유에 대해서 알아보겠습니다.
아파트 분양금액이 오르는 이유
건설 원가의 상승
요즘 부동산 불황기에 아파트를 비롯하여 주택의 실거래 매매 금액이 내려가고 실제로 안팔려서 못팔고 있는 경우들이 상당히 많습니다. 반면 아파트 분양금액은 오히려 상당한 수준으로 올라가고 있는 상황입니다. 분양금액에 대한 규제가 완화되고 원자재 가격이 엄청난 속도로 올라가고 있고 금리의 인상 인건비 상승등에 따라서 원가가 당연하게 상승하게 됨으로 인해서 분양가격이 과거에 비해서 상당한 수준으로 상승하고 있는 상황입니다.
분양금액 규제완화
분양금액에 대해서 규제완화 내용을 살펴보시면 2021년 두차례에 걸쳐서 고분양가 심사및 관리 제도의 개선을 통해서 시세를 반영하게 되었습니다. 2022년 6월 분양가 제도 운영 합리화 방안을 통해서 필수 지출 비용및 자재가격 상승분을 적정수준으로 반영하고 따라서 분양가격 상승 한도를 확대 했습니다. 2023년 1월에 민간택지 분양가 상한제 강남구 서초구 송파구 용산구를 제외하고 해제를 통해서 분양금액의 제한을 해지하게 되었습니다. 따라서 분양금액의 상승 가능성이 이전에 비해서 상당한 수준으로 높아지게 되었습니다.
대출 규제 완화 지역별 개발 호재
특히 기존 아파트 매매 가격은 하락세를 지속하고 있는데 대출 규제의 완화를 통해서 지역별 개발호재 등이 있는 단지를 중심으로 청약 수요가 증가하게 되었습니다. 주택가격 하락폭이 둔화되고 급락에 대한 불안감이 줄어들고 개발 호재가 많고 향후에 주택가격 상승의 기대감이 큰 서울을 중심으로 수요자들이 많아지고 청약에 많이 참여하게 되면서 분양가 금액을 높이는데 일조를 했습니다.
건설원가 사업비 증가
지금 세계는 러시아 우크라이나 그리고 팔래스타인 전쟁도 진행중이기 때문에 건축원자재 금액이 상당한 수준으로 올라가고 있으며 인력의 감소분도 임금상승의 원인이 되고 또한 자금 조달 비용의 증가 주택 건설에 필요한 다양한 항목들의 가격이 이전에 비해서 많이 올랐습니다. 건설원가와 임금인상과 금리인상 등으로 인해서 사업비 증가 분양 금액이 지속적으로 상승을 하고 있습니다. 특히 지금 이정도 수준이 아니라 건설원가가 더욱 높아질 것으로 예상하고 있는 상황입니다.
현재 주택 경기 상황
부동산 주택의 경기가 침체되고 있는데 금리 인상과 함께 원자재 가격의 상승 그리고 분양이 잘되지 않는 상황으로 미분양이 지속적으로 늘어나고 있는 상황입니다. 따라서 대출 원리금 상환이 늦어지고 있으며 프로젝트 파이낸싱 PF 대출 현금흐름이 심각한 문제가 되고 있는 상황입니다. 또한 건설원가의 상승으로 인해서 공사비가 상당수준으로 증가하고 있으며 건설사와 조합 간 갈등이 커지고 격화되고 있는 실정입니다. 분양가격 산정및 공사비 갈등 그리고 미분양의 증가 우려 등으로 인해서 분양 일정이 지연 되거나 연기하면서 분양 물량이 지금 많이 줄어들고 있는 상황입니다.
분양가 상승 예측
금리가 이제 곧 내린다고 하지만 여전히 금리가 지속적으로 높은 상황이며 실제로 언제까지 높은 금리가 유지될지도 알지 못하는 상황입니다. 인플레이션이 지금 심각하고 공사비 인상 그리고 건설 비용이 지속적으로 올라가면서 분양시장이 위축되고 있는 상황이며 미분양이 속출되고 있는 상황 입니다. 이런 불경기가 지속된다면 분양금액의 상승은 지속적이라고 할 수 있습니다. 실제로 건설원가의 상승으로 인해서 공사비가 증가하고 건설사와 조합간 갈등이 상당한 수준이 되고 있어서 쉽지 않은 상황입니다.
아파트 분양금액 계속 올라가는 이유 마무리
러시아 전쟁 이스라엘 전쟁이 지속되고 있어서 특히 원자재 금액 올라가는 것이 심상치 않은 상황이며 건설 현장의 전문 인력의 부족도 문제가 되고 있는 상황입니다. 인건비 올라가고 공사기간 늘어나면서 원가 올라가고 실제로 다양한 원인으로 인해서 공사 원가의 상승은 피할 수 없을 것 같습니다. 당연히 분양금액이 올라갈 수 밖에 도리가 없을 것 같습니다.
이런 상황에서 기존집들도 지금은 부동산 불황기여서 매매 금액이 하락 안정화 되어 있고 또한 거래 자체가 어려운 상황인데 부동산 경기가 좀 풀리고 하다보면 인플레이션 때문에라도 부동산 금액이 상당한 수준으로 올라갈 것으로 예상되기도 합니다. 당분간 아파트 분양금액은 미분양이 되더라도 지속적으로 올라갈 수 있는 상황이라고 생각됩니다.