세입자가 월세를 미납하는 경우 종종 보게 되는데 부동산 임대업으로 생계를 이어가시는 분들도 사실 많습니다. 그런데 생계라고 할 수 있는 월세를 미납하는 세입자가 있으며 사실 난감 합니다. 보통 주택 월세 2회, 상가 월세 3회 이상 미납 한 상태인 경우에 소송을 제기 할 수 있습니다. 월세를 미납했기에 대부분 임대인이 승소하게 되며 보증금이라고 남아 있으면 월세를 제하고 관리비 같은거 제하고 돌려주고 임대인 임차인 합의 하시고 명도 하시면 되는데 사실 월세 미납의 상황에서 이런거 잘 합의하고 그냥 나가는 분들 쉽게 합의 잘되지 않을 가능성이 크고 명도 소송까지 힘겹게 가는 경우도 많습니다. 아래 글에서 세입자가 월세를 미납하게 된다면 조치와 진행 사항에 대해서 알아보겠습니다.
세입자가 월세를 미납하게 된다면 진행해야 할 사항
내용 증명 발송
세입자가 월세를 미납하는 경우 있을 수 있는데 처음에는 한 두 번 정도 늦거나 혹은 전화나 문자를 하게 되면 잊었다고 하면서 늦게라도 입금이 될 것 입니다. 처음에는 보증금도 있기 때문에 별 문제 없이 기다리다 전화 혹은 문자를 하게 될 것 입니다. 이후에 몇 개월이 경과하게 지속적으로 월세가 미납되고 보증금도 얼마 안 남았고 해서 걱정이 되어서 세입자에게 독촉을 하고 내용증명을 보내기도 합니다.
월세로 보증금 소진
이후에 다시 세입자가 사과하면서 밀린 임대료의 일부를 갚고 다시 살게 되면서 다시 월세가 미납되기 시작하고 또 기다리게 되며 이후에 월세 보증금도 다 없어지는 지경에 이르고 문자를 보내고 전화를 해도 임차인이 아무런 대응을 안 하게 되는 순간 명도소송을 알아보게 되는 것 입니다.
3월세 미납의 의미
대부분 월세 밀린 세입자는 처음에는 빨리 입금할려고 노력하고 임대인에게 미안하다고 하고 어떻게든 월세를 구해와서 냅니다. 생각 해보시면 월세를 납부하지 못할 정도의 경제 사정이라면 사실 경제상황이 상당히 좋지않고 다음에도 월세가 자주 밀린다는 의미 이기도 합니다. 이미 못내고 있는 월세의 경우도 해결하지 못할 가능성이 많습니다.
나빠진 경제 사정
세입자의 경제 사정이 상당히 나빠졌을 가능성이 높습니다. 월세가 밀리기 시작한 경우 대부분 경제적 사정이 더 나빠졌다는 의미 입니다. 월세까지 밀린다는 상황은 그 사람이 하는 일이 그 장소에서는 쉽지 않다는 의미 이기도 합니다. 하고 있는 일이 현재 월세를 못내고 있을 정도이므로 수익성을 맞출 수 없다는 의미입니다. 이런 상황이 어떤 계기가 없는 한 계속 나빠집니다. 밀린 월세 금액이 더 커지게 된다면 포기하고 무대응 으로 나갈 수 있습니다. 이런 상황이 지속된다면 임대 보증금까지 월세로 모두 사라지게 되는 경우 오히려 더 뻔뻔해질 수 있습니다.
세입자의 행동 변화
월세를 지속적으로 지급하지 못한 세입자의 경우 상황이 절실한데 실제로 돈이 없고 실길이 막막한 세입자의 입장에서는 보증금 까지 모두 사라지고 월세 낼 돈도 없기 때문에 그냥 버티게 되는 경우 밖에 없습니다. 이사를 요구하는 임대인에게 이사 비용을 요구하게 되는 경우도 있습니다. 실제로 경제적 사정이 너무 어렵기 때문에 보증금도 월세로 다 사라지고 없어서 선택의 여지도 별로 없습니다. 그냥 나가려고 하니 나름대로 뭔가 건지려고 하는 심리 입니다.
임차인의 이사비 요구
임대인의 입장에서는 보증금 까지 사라진 임차인에게 빨리 이사나가 달라는 입장이지만 임차인에게 말은 안통하지 할 수 없이 명도 소송을 생각하게 되고 명도소송 승소판결문이 나오고 강제집행이 완료되기 까지 상당한 시일 6개월은 소요 됩니다. 따라서 이런 사실을 임차인도 알고 있기 때문에 이사를 나가라고 하면 이사 합의금 정도 라도 건지기 위해서 임차인은 이사 합의비를 요구하게 됩니다.
명도 소송 진행
결국 이런식으로 해서 명도소송을 진행하게 되는 경우가 많지만 명도 소송은 아무리 빨리 진행해도 6개월 이상은 시간이 소요 되기 때문에 힘겹습니다. 일반적으로 명도소송을 하다가 보면 시간이 걸리고 소송 과정 중에 임대인 임차인의 합의가 되는 경우가 많기 때문에 기일이 늦게 잡히는 경우도 많습니다. 따라서 월세를 못 내기 시작한 시점에서 2개월 혹은 3개월 경과하게 되면 바로 명도 소송을 시작한다고 하더라도 임대 보증금이 남아 있지 않을 가능성이 높습니다. 법에는 보증금 사라지고 이후에 월세도 받아야 하지만 현실적으로 쉽지 않습니다. 따라서 월세를 내지 못하기 시작하는 시점에서 명도 소송을 바로 진행 하는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.
세입자가 월세를 미납하게 된다면 마무리
세입자가 월세를 내지 못하는 경우 실제로 돈을 벌지 못하고 경제 사정이 좋지 않은 경우가 많습니다. 특히 임대 보증금을 다 까고 나더라도 이후에 월세 못받은 부분에 대해서 받을 수 있지만 현실적으로 월세를 내지 못해서 월세 보증금을 다 사라진 임차인에게 나머지 월세 부분까지 받는 것은 쉽지 않습니다.
임차인이 월세를 내지 않고 모른척 하는 경우 즉시 법적 절차를 밟는 것이 좋습니다. 그래야 임대인도 손해가 적고 임차인의 경우에도 임대보증금도 어느 정도 건지면서 실제로 돈을 벌 수 있는 업무를 시작 할 수 있는 것입니다. 월세를 못내는 정도의 경제적 상황에서 계속 버티기를 한다는 것은 서로 시간낭비이고 새로운 일을 찾아보는게 훨씬 나을 수 있습니다. 계속 버티다가는 결국 임대 보증금 까지 다 사라질 수 있습니다.
세입자 입장에서 생각해봐야 할 부분이 월세가 밀리는 경제적 상황이라면 차라리 남은 임대 보증금을 빨리찾고 지키면서 다른 돈되는 일을 찾는게 더 나은 선택이며 이라고 할 수 있습니다. 기본적으로 명도소송을 세입자를 보내기 위해서가 아니라 명도소송은 집주인과 세입자 사이에 협상을 할 수 있는 시간을 벌어주는 것이라고 이해하는 것이 더 좋을듯 합니다.