부동산 전세 제도는 세계적으로 유례가 드문 우리나라에서만 존재하는 특별한 주거 형태 입니다. 과거 서울과 수도권, 대도시에 사람이 몰려들면서 주택난이 심해 졌으며 이 과정에서 집을 매수하기 위해서 목돈이 필요한 임대인과 집을 사지 못하는 임차인의 이해관계가 맞아 떨어지면서 전세 제도가 정착된 것 입니다. 전세 제도는 임차인이 목돈의 전세 보증금을 임대인에게 전세 기간 까지 한번에 지불하고 계약기간 만료 후에 전세 보증금을 돌려받는 제도 입니다. 이런 전세 제도는 요즘 전세사기로 이어지는 문제점이 발생하게 되면서 현재 사회적으로 많은 이슈가 되고 있습니다. 아래 글에서 부동산 전제 제도 문제와 해결방법에 대해서 알아보겠습니다.
부동산 전세 제도의 문제점 알아보겠습니다
전세 제도의 정착
임차인들이 목돈의 전세보증금을 지불하고 안정적으로 거주하게 되며 임대인은 임대 보증금 그 돈으로 재산을 불리는 경우가 많았습니다. 임차인은 전세를 살면서 좀 더 돈을 모아 내 집을 마련하는 구조가 형성된 것입니다. 그래서 전세가 내 집 마련의 사다리 라는 긍정적인 평가도 받고 있는 상황입니다. 2008년 이명박 정부는 임차인의 주거 안정을 위해 전세자금 대출제도를 도입했으며 박근혜 정부는 대출 한도를 5억원까지 늘렸습니다. 문재인 정부는 전세 세입자를 보호하기 위해 임대차 3법을 도입했습니다.
부동산 전세 제도의 문제점
부동산 전세 제도는 부동산 임대의 한 형태로서 일반적으로 2년 이상에 걸쳐 일정 금액의 전세 보증금을 주고 주택을 임대하는 방식입니다. 그러나 전세 제도에도 문제점이 있을 수 있어서 요즘 한참 문제되는 전세 가시꾼들이 큰 이슈가 되고 있습니다. 전세는 매월 납부하는 월세가 없는 대신에 큰 금액의 보증금을 맡겨야 하는데 많은 분들이 전세보증금 대출을 이용하는 경우도 많은 것이 현실입니다. 전세 계약이 종료 되는 경우 보증금의 반환에 대한 문제가 발생할 수 있으며 임대인과 임차인 간의 분쟁이나 안정적이고 공정한 보증금 반환을 위한 다양한 문제로 인해 보증금을 회수하는 데 어려움을 겪는 경우가 있을 수 있습니다.
집값의 폭등과 갭투자
전세라는 제도가 생겨난 것도 서민의 내집마련 사다리로 유용했으며 또한 안정적인 주거 환경이라고 여겨졌지만 전세자금대출을 이용한 시중의 자금이 늘어나고 이에 따라서 전세 금액을 마련하기 쉬워졌으며 이에 따라서 전세금이 폭등 그리고 집값의 폭등으로 이어졌으며 투기를 위한 갭투자 역시 늘어나게 되었습니다. 이런 악순환 속에서 전세사기 까지 나타나면서 서민 주거안정에 심각한 문제점이 발생하게 되었습니다.
깡통전세와 전세제도 존립
전세 제도는 먼저집값이 계속 오르고 집주인이 전세보증금을 통해서 수익을 올릴 수 있는 조건이 전제 되어야 전세를 놓는 이유가 될 수 있습니다. 집값이 오르지 않고 내리게 되면 이것도 문제가 집값이 전셋값보다 낮은 깡통주택이 되면서 전세 계약이 종료 되는 시점에서 전세값이 떨어져 전세금을 내주지 못하는 역전세가 나타나고 있는 것 입니다. 집주인들이 전세금으로 갭투자 등을 통해 수익을 올리는 것도 어려워진 상황에 집값의 하락이 전세 제도가 쉽지 않은 상황이 되고 있는 것 입니다.
전세 제도 해결 방법 알아보겠습니다
좀더 쉬운 내집마련 방법
전세를 줄이고 내집 마련을 늘리는 방법으로 정책을 바꿔야 할 것 입니다. 현재의 무주택자가 내집을 소유하게 함으로 써 주거를 안정시키고 주택시장을 안정시켜야 합니다. 전세금 대출보다는 디딤돌 대출과 특례보금자리론을 지금보다 더 개선하고 확대시켜서 서민들이 내집마련을 더 쉽게 할 수 있는 방법을 마련해줘야 할 것 입니다. 청년들의 내집 마련을 더 쉽게 할 수 있도록 해줘야 할 필요성이 있습니다.
중장기 구입 자금 대출
청년들의 주거 안정은 출산율 저하와 인구 소멸을 막는 가장 중요한 정책 수단이라고 할 수 있습니다. 또한 무주택자에 대한 대출을 늘리고 미분양 물량 해소를 해결하도록 하는것이 중요합니다. 중장기 구입자금 대출을 늘리는 쪽으로 시스템을 바꾸고 매월 이자에 대한 부담을 줄여 주도록 하는 방법으로 은행 대출과 이자지급 방법에 대해서 기존의 틀을 바꿔서 개발해야 할 것 입니다.
모든 사람들이 쉽게 내집 마련
월세나 전세에 대한 서민들의 부담을 줄이도록 제도를 개선하고 적정한 주택 수요와 공급을 지속적으로 제도적으로 일으키도록 해야할 것이며 재건축 재개발을 더욱 활성화 시켜야 합니다. 낡고 오래된 아파트의 재건축에 대해서 좀더 유연성을 가지고 해결해야 합니다. 오래된 아파트를 새로 안전하게 짓고 아파트 수를 늘리겠다는데 뭔 규제가 그렇게 많고 조건이 많은것인지 모르겠습니다. 서민들의 주거안정을 보장하는 제도를 더욱 개선해야 합니다.
저렴한 장기임대주택 확대
전세 사기를 근절하고 서민들의 주택보급 안정을 위해서 저렴한 장기임대주택의 보급을 확대 하는 것이 중요합니다. 정부와 지자체, LH가 청년이나 무주택자가 장기간 안심하고 살 수 있는 주택을 공급하는 방법이 중요합니다. 구체적이고 구속력 있는 제도를 도입해야 할 것 입니다. 역세권과 대중교통 요지 등에 장기임대주택의 공급을 늘려주고 집을 많이 지을 수 있도록 용적율을 높여주고 주택도시기금의 이율을 낮춰줄 필요도 있습니다.
부동산 전세 제도의 문제점과 해결 방법 마무리
주택 정책은 사실 일관성 있게 추진하기 힘든것이 지속적으로 외부 내부 금융 부동산 등의 상황이 바뀐다는 것입니다. 무주택자 모두가 안정적인 주거 환경을 마련 할 수 있도록 제도적인 보완을 지속해 나가야 할 것 입니다.
결국 청년과 무주택자들이 내 집을 모두 갖게 하는 것은 좁게는 주거안정과 주거복지를 실현하는 것이며 삶의 질과 출산율을 높여 국민행복을 실현하고 대한민국의 미래를 담보하는 길이 될 수 있을 것 입니다.
우리나라에서 전세 사기를 없애고 부동산 투기의 차단, 다주택자 중과세, 장기임대주택 공급 등의 다양한 주택관련 제도적으로 보완해야 할 것이며 지속적으로 추진해야 할 과제이기도 합니다.