부동산 소유권의 내용을 구성하는 권리에는 점유권이 포함되는데 점유권은 대상부동산에 대한 사실적인 지배 즉 점유라는 사실을 법률 요건으로 하여 생기는 물권을 이야기 합니다. 사실적인 지배라고 하는 것은 사회관념상 물건이나 어떤 사람의 지배하에 있다고 인정되는 관계를 이야기 합니다. 점유권은 주로 부동산이나 동산과 관련된 법적 개념 중 하나이며 점유권은 어떤 물건을 점유하고 있는 권리를 의미합니다. 부동산의 경우, 점유권은 해당 부동산을 사용하고, 관리하고, 보호할 수 있는 권리를 말합니다. 아래 글에서 점유권과 점유취득시효에 대해서 알아보겠습니다.
부동산 점유권에 대해서 알아봅시다
점유권이란 실제로 해당 물건을 가지고 사용하고 있는 상황이란 것이며 a씨가 한 토지의 소유자이지만, b가 그 토지를 임대 받아 실제로 사용하고 있다면, a는 그 토지의 소유권을 가지고 있지만 b는 그 토지의 점유권을 가지고 있다는 것 입니다. 점유권과 소유권은 구분될 수 있습니다. 때로는 소유자와 점유자가 다를 수 있기 때문에, 법적 분쟁이나 문제가 발생할 때 이 두 권리의 차이를 이해하는 것이 중요합니다.
점유권을 가지고 있는 사람은 그 점유를 보호받을 수 있습니다. 타인이 무단으로 점유 부동산으로 들어오거나 무단으로 사용하려고 할때 해당 점유자는 법적으로 그 점유를 보호 받을수 있습니다. 점유권은 소유권에 비해서는 한정적인 권리입니다. 쉽게 생각하시면 임대차 계약에 따라 임차인은 점유권을 가지고 있지만 계약기간이 종료되면 그 점유권도 종료되게 됩니다.
기본적으로 점유권은 다른 물권과는 법률적 성질이 다른데 물건의 지배를 할 수 있는 관념적인 권리가 아니라 지배 그 자체에서 생겨나는 권리이고 지배를 상실함과 동시에 점유권은 소멸하게 됩니다. 누군가가 물건을 평온, 공연하게 가지고 있다면 이는 정당한 점유자로 추정됩니다.
물건을 잃어 버렸다고 한다면 잃어 버려서 찾지 못했던 물건을 다른 사람이 들고 있다고 해서 그 물건을 함부로 스스로 빼앗으면 안되고 도둑이라고 하더라도 물건을 점유하고 있는 경우에 소유자로 추정되며 진정한 소유자는 그것이 자기 물건이란 것을 자기가 입증해야 합니다.
부동산 점유와 점유취득시효에 대해서 알아봅시다
주의해야 하는 부분으로 등기를 표상으로 삼는 부동산의 경우엔 이러한 추정이 적용되지 않는다. 등기를 대항요건으로 삼는 부동산은 그 등기로써 권리가 추정되기 때문이다. 단 토지의 경우 소유의 의사로 평온하고 공연하게 어떤 토지를 20년간 점유한 자는 등기함으로써 무려 소유권을 얻을 수 있다.(민법 제245조 참조)
점유자는 당연히 점유물을 사용하고 과실을 취득할 수 있으며 멸실 훼손에 대한 책임이 가볍게 되며 점유의 침탈에 대해 점유보호청구권을 행사하고 자력구제권을 행사할 수 있습니다. 그리고 점유물에 의해 지출한 비용을 상환 청구할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
또한 평온, 공연하게 선의로 과실없이 취득한 동산에 대해서는 그 물권을 취득하게 된다. 이를 선의취득이라 합니다. 점유보호청구권 중에서 점유권에 기한 반환청구권을 규정하고 있는데 성립요건이 ‘점유침탈’이라는 점에서 ‘점유상실’을 요건으로 하는 소유권에 기한 반환청구권과는 차이가 있습니다.
소유권과 점유에 관한 법률에서 많이들 놀라는 부분이 있는데 점유 취득 시효는 부동산에 대한 특정 권리를 시간의 경과로 인해 취득하는 법적 개념입니다. 특정 시간 동안 물건을 모든 사람들이 알게, 평온하게, 그리고 끊임없이 점유하고, 해당 점유가 사실상의 소유권 행사와 같은 방식으로 이루어진 경우, 그 시간이 만료되면 원래의 소유자나 타당한 권리자가 그 권리를 주장할 수 없게 되는 것입니다.
점유 취득 시효의 요건을 살펴보시면
단 토지의 경우 소유의 의사로 평온하고 공연하게 어떤 토지를 20년간 점유한 자는 등기함으로써 무려 소유권을 얻을 수 있다.(민법 제245조 참조)
제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
공개된 점유
점유자의 점유 행위는 공개적으로 이루어져야 합니다. 이같은 상황은 다른 사람들이 해당 토지의 점유를 알 수 있도록 하는 것입니다.
평온한 점유
점유는 평화로운 방법으로 이루어져야 합니다. 강제나 불법적인 방법으로 점유된 경우 점유 취득 시효는 발생하지 않습니다.
끊임없는 점유
점유는 지속적으로 끊임없이 이루어져야 합니다. 일시적으로 중단되었다가 다시 시작된 경우, 점유취득시효 기간이 다시 시작될 수 있습니다.
부동산의 점유와 점유취득시효 마무리
점유 취득 시효에 관한 법적 규정과 기간이 완성되어야 하며 요건에 맞아야 하는데 이런 점유 취득 시효는 민법상 소유권의 변동을 이루게 하며 특히 장기간 토지의 소유권이 분명하지 않은 상황에서의 분쟁을 예방하는 역할을 합니다.
그러나 원칙적으로 소유권자는 자신의 권리를 지키기 위해 주기적으로 그 권리를 행사해야 하며, 장기간 소유물을 방치하면 그 권리를 잃을 위험이 있습니다.이런 부분을 인식하고 토지의 소유권을 명인방법으로 표시하거나 권리를 수시로 행사 해야 하는 것은 상당히 중요한 사항입니다.