요즘은 부동산 경기가 상당히 어렵고 전세 보증금을 돌려받기도 상당히 어려운 부분이 있어서 보증금 지키기에 만전을 기해야 합니다. 특히 보증금 돌려 받기 위해서 소송까지 가기에는 시간도 없고 부담스럽기 까지 하지만 지켜야만 하는 소중한 재산 이기도 합니다. 특히나 이사를 갈려고 해도 새로운 세입자가 들어오기 전까지는 보증금을 내어 줄 수 없다고 버티는 경우의 집주인도 많기 때문에 힘든 상황을 겪게 되는 세입자분들이 많기도 합니다.
역전세 상황에서 전세 보증금 돌려받는 방법 알아봅시다
임차권 등기명령
임대인이 새 세입자 계약 때까지 임대보증금을 주지 않는 경우 임차권등기명령을 하고 법원이 지급명령을 하는 방법이 있습니다. 전세금을 돌려받기 위해 가장 확실한 방법은 ‘전세보증금 반환소송’을 하는 것이지만, 소송을 하는 것은 기간과 비용 면에서 부담스러운 것이 사실입니다. 임차권 등기명령은 임대차 계약이 종료된 이후에도 여전히 보증금을 돌려받지 못하고 있는 임차인이 해당 부동산 등기부등본에 미반환 중인 보증금 채권이 있다는 사실을 등기하는 제도입니다.
임차권등기를 마친 임차인은 이사를 하더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있습니다. 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 전까지 해당 주택에서 머무른다면, 보증금을 받을 때까지의 손실을 계산하여 지연이자 또한 청구할 수 있습니다. 임차권 등기설정은 임대인이 보증금을 지급하지 않는 위험이 생긴다면 임차인이 임대인을 압박하거나, 이사 후에도 우선변제권과 대항력을 유지하기 위해서는 반드시 필요한 제도 입니다.
특히 임대차계약 전에 등기부등본 열람을 통해 근저당과 선순위 세입자가 있는지 확인을 해야 합니다. 임차권등기명령이란 임대계약이 종료됐지만 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못한 상태에서 세입자가 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것을 말합니다. 임차권 등기명령을 하시게 된다면 주택이 경매에 넘어갈 경우 전세금을 우선 돌려받을 수 있는 자격이 부여되기 때문에 안전한 제도 입니다.
전세금을 돌려받기 위한 법률실무에서 임차권등기는 집주인의 심리를 압박하는 수단으로 사용되기도 합니다. 등기부등본에 등기가 되기 때문에 집주인이 심리적으로 압박을 받아 전세금을 돌려 줄 확률이 높아지게 되는 상황이 자연스럽게 이어질 수 있다는 의미 입니다. 실제로 임차권등기명령 신청 후 임차권등기가 완료되기까지 기간은 약 2주일 정도가 걸리게 되며 이후에 전세보증금을 반환받고 난 후 해제 신청 할 수 있습니다.
전세보증금 반환소송
전세금반환소송의 경우 중요한 전세금 지키는 방법이며 전세금 반환소송은 대략 1심까지 평균 4개월이 걸리게 되며 전세금 반환소송 비용은 1억원일 때 법원비용이 대략 100만원이며, 별도 약정으로 변호사 보수를 책정하게 됩니다. 전세 보증금 반환소송이란 전세계약 종료 후 임차인의 전세 보증금을 집주인 임대인이 반환 해주지 않을 경우, 임차인이 보증금 반환을 요구하는 법적 절차를 말합니다. 우리나라의 임차인은 전세 계약 종료 시 임대인으로부터 전세 보증금을 반환 받아야 합니다. 특히 요즘 역전세 등으로 인해서 힘든 상황이 이어지는데 임대인이 보증금 반황에 대해서 위반할 경우 임차인은 법적 조치를 취할 수 있습니다.
전세 보증금 반환소송을 진행하기 전 몇 가지 사항을 확인하실 필요가 있습니다 먼저 계약서를 확인하셔야 하는데 전세계약서의 내용을 확인하십시오. 보증금 반환 조건, 반환 기간 등을 체크하십시오. 미리 사전 협의를 하시는 것이 중요합니다. 법적 조치를 취하기 전에 임대인과의 사전 협의를 시도해 보십시오. 문제의 해결을 위한 합의가 가능한지 알아보시는 것이 중요합니다. 증거 자료를 확인하시는 것이 중요하며 임대인이 보증금을 반환하지 않는 이유와 관련된 증거 통화 기록, 문자 메시지, 이메일 등 수집하십시오.
변호사 선임 전세 보증금 반환소송은 전문적인 지식이 필요하기 때문에 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 보증금 반환소송을 진행할 경우에 임차인은 다음과 같은 절차를 밟게 됩니다. 우선 소송의 개시 임차인은 민사소송법에 따라 임대인을 상대로 소송을 개시합니다. 그리고 소송 절차는 변호사와 함께 재판을 거칩니다. 재판 과정에서 증거를 제시하고, 임대인이 보증금을 반환해야 할 법적 책임이 있는지를 판단합니다. 법원은 판결을 내립니다. 판결이 임차인의 증거를 기반으로 한다면, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 이러한 소송 절차는 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 따라서 가능하면 사전 협의나 중재 등을 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.
지급명령
전세금 보증금에 대해서 지급명령을 내리게 되는데 독촉절차라고도 하며, 전세보증금 반환소송보다 간이로 절차로 빠르게 해결을 할 수 있습니다. 해당 절차로는 내용증명, 지급명령, 보증금반환청구소송으로 상황에 알맞은 제도를 이용해 전세 보증금을 돌려받아 볼 수 있습니다. 지급명령 결정이 나오기 위해서는 법원의 우편물이 임대인에게 공시송달 외의 방법으로 송달돼야 하고 이의신청이 없어야 합니다. 특히 결정문이 나오면 은행통장 압류나 부동산경매 등의 강제집행을 해서 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
내용증명 발송
보증금을 제대로 받지 못하는 상황이라면 소송 전에 먼저 법률사무소를 통해거나 스스로 공부해서 양식에 맞도록 내용증명을 발송하는 것도 중요한 방법이다. 법률사무소를 통해 내용증명서를 작성해 보내면 법적 분쟁을 피하고 싶은 집주인이 직접 법률사무소에 연락하거나 협의를 거쳐 전세보증금 반환을 해결하는 경우도 실제로 많다고 알려져 있습니다. 아무래도 법적인 부분에서 심리적 압박감을 받을 수 있고 이를 원만하게 해결하고 싶은 생각이 있기 때문입니다.
전세금보증금 돌려 받는 방법 마무리
요즘 부동산 경기가 너무 어렵고 특히 역전세로 인해서 전세보증금을 돌려 받기 힘든 경우들도 상당히 많습니다. 전세계약이 만료되었을 경우, 임대인은 원칙적으로 계약서에 명시된 기간 내에 전세금을 세입자에게 반환해야 합니다. 세입자가 계약을 위반한 경우 특히 월세 미납, 부동산 피해 등 임대인은 위반 내용에 따라 일부 또는 전체 전세금을 반환하지 않을 수 있습니다.
전세금을 제대로 돌려 주지 않을 경우도 있을 수 있지만 그럴 경우 정당한 근거가 필요합니다. 만약 건물이 화재나 천재지변으로 인해 파괴된 경우, 전세금 반환 문제는 해당 보험금 지급 여부나 임대인의 재산 상태 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 전세금 반환과 관련한 기타 상황이 발생할 경우, 상황에 따라 판단되어야 합니다. 이 경우 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.